Ertragswert - auch bei selbst genutztem Eigentum?
also Nettomiete kapitalisiert oder bei Selbstnutzung auch eine Substanzwertmethode angewandt werden soll. Die Technische Entwertung wird bei beiden Methoden als separates Wertelement aufgeführt und abgezogen, sofern es sich selbstverständlich nicht um eine neu erstellte Liegenschaften handelt.
Ertragswertmethoden
- Direkte Kapitalisierung
Die Bewertung von Nutzobjekten mit unbefristeter Ertragsdauer erfolgt vielfach mittels direkter Kapitalisierung. Hierbei werden jährlich konstante und unbefristete Erträge kapitalisiert. Diese Kapitalisierung kann mittels Brutto- oder Nettoertrag je nachdem mit dem Brutto- oder dem Nettozinssatz berechnet werden. Beide Varianten ergeben das gleiche Resultat.
Das separat berechnete negative Wertelement, die technische Entwertung muss separat berechnet und vom Ertragswert des Nutzobjektes abgezogen werden. Auf die Details der Berechnung wird an dieser Stelle nicht eingegangen. - Barwertmethode
Diese Bewertung wird bei Nutzobjekten (Ertragsobjekten) mit befristeter Ertragsdauer angewendet (z. B. befristete Dienstbarkeiten oder Nutzdauer einer Baute). - Discounted Cashflow Methode
Diese Methode berechnet den jährlich erzielbaren, zeitlich diskontierten Cashflow, wobei unbefristete wie befristete Erträge (auch Ausgaben) einfliessen.
Nettozinssatz
Der Nettozinssatz steht für die Begleichung der Fremdkapitalkosten und die angemessene Verzinsung des Eigenkapitals sowie für die Deckung der Objektrisiken.
Bruttozinssatz (Kapitalisierungssatz)
Der Bruttozinssatz entspricht dem Bruttoertrag in % des Ertragswertes und beinhaltet die Bezahlung aller anstehenden Kosten einer Liegenschaft inkl. Rückstellungen.
Um zum Bruttozinssatz zu gelangen, werden zum Nettozinssatz also Zuschläge für..
- Betriebskosten, Gebühren
- Unterhalt, Reparaturen
- Mietzinsrisiko (Ertragsverluste)
- Verwaltungskosten
sowie Rückstellungen für zyklische Erneuerungen hinzugerechnet.
