töngi immoservice Wissenswertes

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Strategien im Wohnungsmarkt

Zur Zeit befindet sich der Schweizer Wohnungsmarkt, abgesehen von Städten wie Zürich und Genf, in einem Umfeld mit steigenden Leerständen und rückläufigen Marktmieten. Möglich wurde dies durch die seit 2009 andauernde extreme Geldpolitik der Zentralbanken, die die Zinsen aufgrund verschiedener Interessen tief halten. Der einst festgelegte Aufgabenkatalog der Zentralbanken hat sich von den geld- und währungspolitischen Befugnissen zusehends erweitert. Eine extreme Geldpolitik über Jahre bleibt nicht ohne Folgen, sondern ruft weitere übertriebene Marktsituationen hervor.
Es wurde viel gebaut und somit ein Überangebot, vor allem im Mietwohnungsbau geschaffen. Steigende Leerstände sind nun die Folge und institutionelle Anleger (Pensionskassen, Versicherungen) können finanziell stärker auf das Überangebot reagieren (u. a. Mietzinsreduktionen) als es Privatanbietern möglich ist. In diesem Zusammenhang bieten wir individuelle Strategien im Bewirtschaftungs- und Leerstandsmanagement für Renditeliegenschaften an. Wir sind uns als Bewerter bewusst, dass hinsichtlich einer Marktbewertung eines Renditeobjektes sinkende Mieterträge und steigender Sockelleerstand einen tieferen Marktwert / Verkehrswert bedeuten.
töngi immoservice gmbh steht für heutige, kreative Strategien, die 'morgen' in einem veränderten Zinsumfeld Nachhaltigkeit bieten. Rufen Sie uns an, wir sind gerne für Sie da.
töngi immoservice gmbh/17.09.2019



Anlagesicherheit und Aufwertungsgewinne?


Die Immobilien als Vermögensbestandteil stellen in der Schweiz eine zentrale Grösse mit über 50 % des Anlagevermögens dar.
So werden häufig verschiedene Anlagemotive, wie Anlagesicherheit, Geldentwertungsschutz, Aufwertungsgewinn, Diversifizierung Anlageportfolios u. a. in diesem Zusammenhang genannt.
Im aktuellen Umfeld sollte jedoch mit etwas Distanz von Anlagesicherheit und Aufwertungsgewinnen gesprochen werden. Müsste in einem überhitzten Markt aufgrund mangelnder Alternativanlagen aktuell nicht korrekterweise eher von nahenden ‘Abwertungsverlusten’ gesprochen werden? Auch die Anlagesicherheit ist doch gerade nur so sicher, wie der gesamte Markt und somit Umfeld, solange dieser funktioniert und nicht fehlgesteuert ist?
Dass nun in diesem seit der Finanzkrise länger als gedacht mit Tiefzinsen (u. a. seitens EZB und somit SNB) ‘übersteuerten oder überregulierten’ Markt nun die hedonische Bewertung an Bedeutung gewinnt, scheint vielleicht zu überraschen. Es wird sich damit sozusagen rückblickend +/- 1 Jahr an dem überhitzten Markt orientiert im Sinne einer statistischen Vergleichswertmethode. An einem Markt, den es bislang so noch nie gegeben hat. Steigende Leerstände oder Mietzinsbeurteilungen, Mikrolagen werden deshalb verzögert in Bewertungen einfliessen.
Klug oder eher nicht? Darüber darf jeder selber entscheiden.  
töngi immoservice gmbh/10.05.2019


Kann es wirklich wahr sein, dass in absehbarer Zeit (+/- 2022) der Eigenmietwert für selbstbewohntes Eigentum wegfällt?

Im Parlament herrscht diesbezüglich Einigkeit. Die Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK) des Ständerates möchte denn auch den Verschuldungsanreiz eliminieren. Nun hat sie Mitte Februar über Vorschläge informiert, die sie in die Vernehmlassung geben will.

Für Eigentümer von Liegenschaften und Ferienwohnungen wird sich nach Abschaffung des Eigenmietwertes nichts ändern, da dieser nur für selbstbewohntes Eigentum abgeschafft werden soll. Eigentlich bei Zweitwohnungen nicht ganz nachvollziehbar, aber eine Konzession an die Gebirgskantone, die ansonsten mit höheren Steuerausfällen rechnen müssten.
Mit dem Wegfall wird im Gegenzug ein grosser Teil der Steuerabzüge abgeschafft. Vor allem die Abzüge für den Unterhalt soll ganz wegfallen. Bei den Steuerabzügen für energiesparende Investitionen, Umweltschutz und Denkmalpflege schlägt die Kommission vor, auf Bundesebene die Abzüge zu streichen, die Kantone dürfen sie aber beibehalten.

Bei den Steuerabzügen für Schuldzinsen sieht es allerdings etwas komplexer aus, weshalb die Kommission fünf Varianten in die Vernehmlassung gibt. Am besten sehen dabei die Varianten 1 und 2 aus, bei denen die Schuldzinsen im Umfang von 80 oder 100 Prozent der steuerbaren Vermögenserträge abgezogen werden können. Varianten 3 und 4 schmälern die Abzugsmöglichkeiten. Erlaubt wären sie nur noch im Umfang der Erträge aus Immobilien. Am wenigsten vorteilhaft ist Variante 5, bei der nicht nur die Hypozinsen abgeschafft würden sondern alle Schuldzinsen.  
Auf jeden Fall aber ist ein Steuerabzug für Personen, die zum ersten Mal Wohneigentum kaufen (Ersterwerberabzug) vorgesehen. In den ersten zehn Jahren können sie einen Teil ihrer Hypozinsen abziehen.

Im Sinne einer international vergleichsweisen hohen Hypothekarverschuldung in Relation zum BIP begrüsst töngi immoservice den geplanten Systemwechsel. Desweiteren würde dies ebenso die hohe Steuerlast für Wohneigentümer, die die Schulden abbezahlt haben, fairerweise reduzieren (z. B. Rentner).
töngi immoservice gmbh/04.03.2019
(Quelle: u.a. NZZ)  


Flexible Büroflächen im Trend

Flexible Office Spaces sind eine trendige Form der Büronutzung, bei denen die marktseitigen Angebote weiter anziehen. Dabei spielen die sogenannten hybriden Angebote eine bedeutende Rolle, da sie auf die Bedürfnisse der Unternehmen (Corporates) abzielen.

Angebote im Markt
Die Entwicklung in der Schweiz hinkt betreffend dieser 'Flexible Office Spaces' etwas hinterher. Der Anteil am Gesamtmarkt ist in den Städten Zürich und Genf mit 0.5 % nicht überaus gross. In Amsterdam hingegen, der Stadt mit der höchsten Konzentration weltweit, machen die flexiblen Büroangebote bereits rund 5.6 % aller Büroflächen aus. London liegt bei 3.7 %, andere europäischen Städte noch unter 2 %.

Trend setzt sich vor
JLL rechnet europaweit bis 2022 mit einem Wachstum dieser flexiblen Büroflächen von 25 bis 30 % pro Jahr. Die hohe Nutzernachfrage, die von etablierten Unternehmen ausgeht, macht dies möglich. Hintergrund dabei sind flexible Arbeitsmodelle und offene Arbeitsbereiche. Das sogenannte Hybridmodell vereint klassische Businesscentren (Privatbüros) mit den offenen Co-Working Flächen. Praxisbezogen lässt sich der Trend an Open-Space-Flächen von 10 bis 20 % Anteil ausmachen mit restlichem Anteil von Einzel- und Teambüros.

Attraktivität der Büroflächen steigern
Flexible Büroflächen können die Attraktivität und Vermietbarkeit einer Immobilie erhöhen. Mieter können im Bedarfsfall auf weitere Arbeitsplätze und Sitzungsräume greifen. Andererseits könnte das Geschäftsrisiko eines Mieters/Betreibers von flexiblen Büroflächen als grösser und schwieriger abschätzbar betrachtet werden. Auch diese Form unterliegt selbstverständlich dem üblichen zyklischen Abschwung mit rückläufiger Nachfrage. Daraus wiederum ergibt sich die Frage, ob diese Form bei einem Abschwung stark oder stärker davon betroffen sein wird oder im Gegenteil die Nachfragegruppe, um Kosten zu sparen, noch verstärkt darauf verbunden mit modernen Arbeitszeitmodellen setzen wird.
15.01.2019/ct (Quelle: NZZ) 






Besichtigung des höchsten Getreidespeichers in Zürich
Der Schweizer Immobilienschätzer Verband (SIV) lud am 26. Oktober 2018 zur Besichtigung des weltweit höchsten Getreidespeichers am Sihlquai in Zürich ein. Zeitgleich vollführte die Polizei am 118 Meter hohen Gebäude eine Spezialübung mit Abseilen, was die Immobilienschätzer und Anwesenden im Konferenzsaal auf 118 Meter Höhe bisweilen etwas ablenkte, zum Staunen brachte und ihren Atem stocken liess. Der Bau wurde uns seitens Architektin Frau Harder und Mühlmeister Herr Waldvogel mit viel Herzblut und auf sympathische Art und Weise näher gebracht. 

Frau Harder, Architekturbüro Harder Haas Partner AG, realisierte die Aufstockung des Getreide-speichers. Der seit 1943 bestehende Getreidespeicher der Swissmill AG wurde von vorher 46 Meter auf 118 erhöht.  Der Spatenstich erfolgte im Mai 2013, Inbetriebnahme im September 2016. Aufgrund der geologischen Gegebenheiten und Lage am Limmatufer wurden für die Pfahlgründung 49 Pfähle in 40 bis 45 m Tiefe in den Boden bzw. Felsen getrieben. Benötigt wurden 14400 m3 Beton und 2330 t Stahl. Das Vorhaben dauerte 981 Bautage. Geschaffen wurde zusätzliche Lagerkapazität für über 20000 t (Weizen, Roggen, Dinkel, Durum, Hefe und Mais). Zu den 46 bestehenden Zellen wurden 61 neue auf 107 erstellt.
Das Kornhaus wurde als Betonkubus in nur 21 Tagen betoniert, schlichter Beton ohne Dämmung zwischen 20-30 cm stark. Die Aufstockung erfolgte in der Gleitschalung. Diese verwendet man zur Erstellung von hohen Bauten. Die Gleitschalung wird mittels Kletterstangen ausgeführt, an denen die Schalungskonstruktion hochgezogen wird. Vorteil ist der schnelle Fortschritt, allerdings ist ein Schichtbetrieb rund um die Uhr notwendig. 
Der Mühlmeister zeigte den Interessierten die automatische Abfüllanlage, das Innenleben eines Speichers und natürlich die Mühlen. 
Bis zu 1000 Tonnen Getreide werden in der grössten Mühle der Schweiz täglich vermahlen und Mehle und Flocken hergestellt.
30.10.2018/ct (Quelle: Führung, www.bt-innovation.de, www.swissmill.ch)


Renditeliegenschaften als Sorgenkind

Vor ungefähr sechs Jahren  wurden die Banken verpflichtet, ihre Hypotheken mit mehr Eigenkapital zu unterlegen. Ausserdem drängte die Finma (Finanzmarktaufsicht) die Finanzinstitute dazu, ihre Selbstregulierung bei der Hypothekenvergabe zu verschärfen.
Dabei wurden die Amortisationsvorschriften verschärft und die Regel eingeführt, dass beim Erwerb eines Eigenheims zehn Prozent Geld (nicht aus der Pensionskasse stammend) vorliegen muss.
Gemäss heutigem Tenor halfen diese Massnahme, dass im Markt des selbstgenutzten Wohneigentums keine Überhitzung stattfand.
Hingegen sind bei den Mehrfamilienhäusern die Preise in den vergangenen zehn Jahren deutlicher mit knapp 60 Prozent gestiegen als bei den Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern mit 'nur' 40 bzw. 35 Prozent. Gleichzeitig wurde der Markt mit neu gebauten Mietwohnungen geradezu überschwemmt, was wiederum Einfluss auf die Marktmieten hat und diese unter Druck bringt.
Bei Renditeliegenschaften sind nur etwa die Hälfte der Transaktionen fremdfinanziert. Pensionskassen oder Versicherungen brauchen keine Hypotheken. 
Gemäss SNB und Finma würden die viele Liegenschaften zu hoch belehnt, während bei der Tragbarkeit immer öfter Ausnahmen gemacht würden. Nun kam im Juni seitens SNB erstmals der Anstoss, dass gezielte Massnahmen für die Hypothekarkreditvergabe im Wohnrenditesegment in Betracht gezogen werden sollten. SNB und Finma scheinen nun tatsächlich gemeinsam Druck für neue Eingriffe in den Hypothekar- und Immobilienmarkt zu machen.
(Quelle: NZZ vom 21.09.2018) 
Bemerkungen:
Mit Beginn der Finanzkrise und im weiteren Verlauf der Bankenkrise blieben die weltweiten Zinsen viel länger tief, als jemals zu Beginn im 2009/2010 angenommen. Damals wurde von einer Ausnahmesituation gesprochen, die 
Ausnahmemassnahmen erforderte, aber immer mit dem Verweis, dass die Normalisierung, also bei Wirtschaftswachstum weltweiter Anstieg der Zinsen (ausgehend von FED und EZB), unbedingt aus vielerlei Hinsicht zu erfolgen habe. Bis heute bald Ende 2018 sind die Zinsen nur wenig angestiegen, sind noch immer tief. Dass deshalb nun aufgrund dessen ein Bauboom erfolgte und noch immer Renditeliegenschaften gebaut werden, ist nicht weiter verwunderlich und die nur logischen Konsequenzen zeichneten sich bereits früher ab. Werden die Märkte von der letzten Krise in die nächste geführt? Aus diesem Blickwinkel ist es auch nicht weiter verwunderlich, dass die SNB und Finma die sich langsam abzeichnenden Wolken sehen. Ist die Schweiz im globalisierten Wirtschaftsumfeld gezwungen mitzuziehen, um im Anschluss national 'Pflästerlipolitik' zu betreiben? Nebenbei wuchs die Macht der EU über die letzten Jahre beträchtlich und wurde ausgebaut. Dabei versteht sich von selber, dass die Schweiz von einem gut funktionierendem Wirtschaftsraum abhängig ist und kein Alleingang in dem Sinn möglich ist. Was denken Sie darüber?     
 töngi immoservice gmbh
 / 21.09.2018


Besichtigung erster energieautarker Liegenschaft in Brütten ZH
Der Schweizer Immobilienschätzer Verband bot den Mitgliedern am 15. Juni 2018 einen besonderen Leckerbissen: Besichtigung des ersten energieautarken, solarbetriebenen und 9 Wohnungen umfassenden Mehrfamilienhauses in Brütten ZH.

Der Bedeutung energieautark, also kein Bezug von Energie von aussen (weder Stromanschluss, Gas, Öl oder Holz) wurde im Rundgang mit der hier nichtsdestotrotz notwendigen Technik schnell bewusst. Von Grundwasser (Wasser/Wasser) und Aussenluft Wärmepumpe (Luft/Wasser), Thermische Kollektoren (Photovoltaik), Compogas, Brennstoffzellen (aus Sonnenenergie im Sommer erzeugter Wasserstoff) gibt es eine Fülle von Energie, die gerade auch den Mangel an Sonne im Winter überbrücken muss.
Dass die Gebäudehülle mit hinterlüfteter Fassade aus Glas und 2 mal 10 cm Steinwolle und 17.5 cm Backstein und 14 cm Luftschicht sowie 3-fach Isolierverglasung besonders hochwertig isoliert sein muss, versteht sich ganz von selber.

Die Fassade sowie Dach (Dünnschichtzellen) nehmen über die Sonne Energie auf und produzieren Strom. Mit 110 Watt/m2 'produziert' die Fassade weniger als das Dach mit ca. 160 Watt/m2.
So zählt das Dach stattliche 512 m2 Fläche, die Fassade 470 m2. Selbst im Norden der Liegenschaft werden noch 50 % Energie geliefert. Zahlreiche Photovoltaik-Wechseltrichter wandeln den Gleichstrom der PV-Module in Wechselstrom um. Die Lebensdauer eines Wechseltrichters wird mit ca. 10-15 Jahren festgelegt. Eine Überspannungschutz PV-Anlage schützt die Wechseltrichter und die Technik im Gebäude vor einer Überspannung (z. B. durch Blitzschlag). So wird zeitweise 20-30 mal mehr Solarstrom produziert als gebraucht. Grosse Batterien (Akku) speichern den elektrischen Strom kurzzeitig (zwei bis drei Tage). Über die Batterie findet der permante Ausgleich von Bezugs- und Produktionsschwankungen statt. 


Selbstverständlich gehört zum Konzept dazu, dass die Bewohner mittels Display und Verbrauchsangaben und einem Bonus-Malus System zum haushälterischen und sparsamen Bezug angehalten werden sollen. Die 4 s besagen denn auch: sammeln der Energie, speichern, sparsam sein und Sorge tragen. Dass die Abwärme der Wohnungen und Technikraum genutzt wird, versteht sich. Selbstverständlich sind die auch Küchengeräte besonders energiesparend.

Das Projekt beeindruckt sehr, zeigt jedoch gleichzeitig auf, was für Wärmeerzeugung in verschiedensten Facetten notwendig ist, um als Gebäude vollständig energieautark sein zu können.
Die hierfür benötigte Technik ist immens und hat seinen Preis. Dabei darf nicht vergessen werden, dass die Herstellung und Entsorgung der Wärme-/Stromerzeugung nach abgelaufener Lebensdauer folgerichtig in die Überlegungen einbezogen werden sollte. Der kostspielige Erneuerungszyklus und die dafür zu tätigenden Rückstellungen müssen ebenso in eine vollständige Rechnung integriert werden.

Herzlichen Dank dem SIV für die Organisation und der Umwelt Arena Spreitenbach für die professionelle Führung.
Quelle: Technische Angaben Besichtigung unter fachkundiger Führung Umwelt Arena Spreitenbach
31.07.2018/ct 

Mitglieder Schweiz. Immobilienschätzerverband

Zahlreiche Wechseltrichter

Wohnungslüftungsanlage

Technikraum

Essbereich in Musterwohnung

Helles Wohnzimmer

Wohnungsdisplay mit Verbrauchsangaben

Geschmackvolle Nasszelle



Freie Ladenflächen und das Internet

140 Läden vom italienischen Modehaus OVS in der Schweiz sind nun in Nachlassstundung. Diese 140 Ladenflächen brauchen somit früher oder später einen neuen Mieter, darunter auch das 2000 m2 grosse Zürcher Flaggschiff-Geschäft an der Sihlstrasse 3, praktisch an der Bahnhofstrasse. Hinter der Schliessung steht in erster Linie ein unternehmerischer Fehlentscheid, jedoch ist der Niedergang im traditionellen Textilgeschäft nicht von der Hand zu weisen und entspricht einem Trend. Die Vermieter müssen sich wohl oder übel auf sinkende Mieten oder dann zumindest auf steigende Leerstände einstellen. Neben dem starken Franken und dem Einkaufstourismus ist es vor allem das Internet, dass den Detailhandel verändert. Die Läden werden nicht vollständig verschwinden, aber sie werden anders genutzt werden. So gehen die m2 Umsätze in den Kleiderläden seit 2010 jährlich um 4 bis 5 % zurück. Schneller schrumpfen die Verkäufe nur noch in der Elektrobranche (- 6 % pro Jahr). Knapp steigern lassen sich die Umsätze derzeit höchstens im Nahrungsmittelbereich.
Die Zahl der zur Vermietung ausgeschriebenen Verkaufsflächen hat im vergangenen Jahr deutlich zugenommen. Laut Wüest und Partner stehen derzeit etwa 4900 Objekte mit insgesamt rund 630000 m2 im Angebot, 24 % mehr als im Vorjahr. Die Preise sind seit dem letzten Höchststand 2012 im Landesmittel um ungefähr 10 % zurückgekommen, bewegen sich jedoch seit etwa zwei Jahren mehr oder weniger seitwärts.
Aber nicht alle Ladenflächen sind gleichermassen unter Druck. Die Lage spielt eine wesentliche Rolle. Die Mieten an der Zürcher Bahnhofstrasse haben sich im Vergleich zu weniger guten Standorten einigermassen gehalten. CHF 5500/m2 und Jahr bleiben für Erdgeschossflächen ein realistischer Wert gemäss Ernst Schaufelberger von Axa Investment Managers. 
Bemerkenswert an der Entwicklung der Mieten an der Bahnhofstrasse ist laut Robert Weinert von WP am ehesten die Tatsache, dass sich der teuerste Bereich immer mehr zum Hauptbahnhof hin verschoben hat. Waren früher die Mieten im mittleren Bereich zwischen Rennweg und Paradeplatz die höchsten, ist es nun der im Anschluss an den Bahnhofplatz. Grund die Passantenfrequenz, die zunehmend zum Gradmesser der Standortqualität wird.
Quelle: NZZ vom 01.06.2018


Andere Länder, andere Sitten  -  Berlin kultiviert Wohnungsnot

Nirgends auf der Welt steigen die Preise für Wohneigentum so stark wie in Berlin. Diese Entwicklung erschwert das gewünschte Image einer aufstrebenden Metropole. Als Verteidigung muss aber auch erwähnt werden, dass die Preise von einem sehr niedrigen Niveau aus angezogen haben. In München im Vergleich muss man für ein Reihenhaus immer noch doppelt so viel bezahlen als in Berlin. 
Ausserdem wird das Bauen in Deutschland generell teurer. Dahinter stecken möglicherweise die Anforderungen an die Energie-effizienz, an den Brand- und Schallschutz, an die Barrierefreiheit und eine Vielzahl kommunaler Auflagen. 
Als Bumerang könnte sich auch der Milieuschutz erweisen. Darunter versteht man in Berlin Massnahmen, mit denen die Politik die angestammte Bewohnerschaft eines Quartiers schützen will. Er gilt mittlerweile in rund einem Fünftel der Berliner Wohnungen. 
Wer in einem solchen Gebiet einen Wohnblock erwerben möchte, muss dies vom Bezirk prüfen lassen. Die Politik könne dabei in den Verkauf hineingrätschen, da der Staat nämlich ein Vorkaufsrecht besitzt. Dieses kann er als Drohmittel einsetzen. Der Käufer soll dazu gebracht werden, einen Vertrag mit dem Bezirk abzuschliessen, in dem er sich z. B. verpflichtet, bis zu zwanzig Jahre eine Umwandlung in Eigentumswohnungen zu unterlassen. Zudem darf er an den Wohnungen ohne Genehmigung nichts machen, was nach gehobenem Standard aussieht. So ist es untersagt, eine Wohnküche einzubauen oder Balkone, die grösser als 4 m2 sind. Auch die Zusammenlegung kleiner Wohnungen oder die Teilung grosser sowie Einbau eines Gästes-WCs sind tabu. 
Die Motivation solcher staatlicher Eingriffe ist fragwürdig und wie so oft wird ein Gedanke oder Motiv mit teilweise berechtigtem Gehalt ad absurdum geführt. 
Quelle: NZZ Mitte Mai 2018



Wohnbau-Boom hält an

In der Schweiz werden seit mehreren Jahren deutlich mehr Mietwohnungen erstellt als zusätzlich nachgefragt. Inzwischen stehen mehr als 52000 Mietwohnungen leer, die Marktmieten sind am Sinken. Trotzdem wird noch immer weitergebaut. Der Anlagedruck veranlasst Versicherungen und Pensionskassen, u. a. auch angesichts der Negativzinsen, weiter in Wohnliegenschaften zu investieren. Die hohen Preise, die institutionelle Anleger dafür zahlen, sind auch ein Grund, weshalb weniger Eigentumswohnungen gebaut werden. War früher das Erstellen von Stockwerkeigentum für Entwickler lukrativer, kann es heute durchaus sein, dass ein institutioneller Investor für eine Liegenschaft gleich viel bietet, wie sich mit dem Verkauf von Eigentumswohnungen realisieren liesse.
Quelle: NZZ 25.04.2018 


Trendwende am Markt für Renditeliegenschaften? 

Renditeliegenschaften befinden sich seit fast zwei Jahrzehnten im Höhenflug. Getrieben von tiefen Zinsen und einem zuwanderungs-bedingten Nachfragewachstum hat sich die Zahlungsbereitschaft vielerorts nahezu verdoppelt. Trotz steigenden Leerständen scheint der Bauboom im Segment der Mehrfamilienhäuser kein Ende zu nehmen. Und erstaunlicherweise trotz sinkender Marktmieten sind die Transaktionspreise weiter gestiegen. Wie kam es dazu? 
Im Transaktionspreiseindex für Mehrfamilienhäuser lässt sich ein ungebremster Auftrieb erkennen. Dieser Index beruht auf effektiven Handänderungen. In den letzten fünf Jahren haben sich die Preise vergleichbarer Objekte im Kanton Zürich um 40 % verteuert, obschon die Leerstände um 70 % gestiegen und die Marktmieten um 1.8 % gesunken sind. Haben die Zinsrückgänge und der Anlagenotstand die Zahlungsbereitschaft der Investoren derart angeheizt?
Die Statistik der Freihandelstransaktionen von Renditeliegenschaften im Kanton Zürich zeigt, dass die Zahl der Verkäufe in den letzten zehn Jahren insgesamt um fast 20 % zurückgegangen ist. Enthalten sind gemischt genutzte wie auch gewerbliche Liegenschaften. Bei letzteren war der Trend mit 43 % besonders stark rückläufig. Aber auch die Verkäufe von Mehrfamilienhäusern gingen um 16 % zurück.
Somit wird klar, dass die gestiegene Zahlungsbereitschaft für Renditeliegenschaft nicht alleine mit den gesunkenen Zinsen erklärt werden kann. Kleineres Angebot trifft auf grössere Nachfrage. 


Bietet der Transaktionsmarkt wenig Gelegenheiten zum Kauf von Bestandesliegenschaften, ist ein Ausweichen der Anleger auf Neubauten naheliegend. Deshalb haben in den letzten Jahren die Baubewilligungen für Renditeliegenschaften, die von institutionellen Investoren (Pensionskassen, Versicherungen, Stiftungen, Fonds und AG) beantragt wurden, markant zugenommen. Diejenigen für Privatpersonen nahmen dagegen nur leicht zu. Auf dem Markt für Renditeliegenschaften dürfte das Zusammenspiel von erhöhten Ertragsausfällen und früher oder später eintretenden Zinsanstiegen zu einer Trendwende führen. Wenn Anlagealternativen wieder attraktiver werden und die Preise für Renditeliegenschaften nicht mehr weiter steigen, kann es möglich sein, dass manche Immobilieneigentümer ihre erzielten Aufwertungsgewinne ins Trockene bringen möchten und verkaufen. Dieses mögliche Szenario dürfte mit stagnierenden oder sinkenden Preisen einhergehen. Ein unangenehmes Milieu - jedoch nur aus kurzfristiger Optik. Denn ein wiederbelebter Transaktionsmarkt dürfte den Run auf die Entwicklung von Neubauprojekten reduzieren und damit den Anstieg der Leerstände bremsen. Eine Trendwende bedeutet somit auch eine Normalisierung.
Quelle: NZZ vom 31.03.2018 


Schiefer Turm von San Francisco

In der erdbebengefährdeten Gegend von San Francisco an der Westküste ist man mit dem Bau von hohen Gebäuden vorsichtiger als in Manhattan. Während in New York mit dem 1931 erbauten, 381 Meter hohen Empire State Building bis 1972 das höchste Gebäude der Welt stand, war für lange Zeit der Rekordhalter in San Francisco ein Wolkenkratzer mit lediglich 133 Meter.
Doch die Tech-Euphorie in Silicon Valley löste in San Francisco einen Bauboom aus. So entstand auch 2009 an der Mission Street 301 in Mitten der Stadt der 58 Stockwerk hohe Millennium Tower. Es stehen den Käufern der 366 Prachtwohnungen 24-Stunden Concierge-Service, Fitnesscenter, Hallenbad, Weinbar, Privatkino, Dachterrasse, Spielzimmer für Kinder sowie ein Nobelrestaurant zur Verfügung.

Nun haben sich Risse in den Mauern bemerkbar gemacht, und es steht fest, dass der Turm jährlich um bis zu fünf Zentimeter in den Erdboden sinkt. Bis anhin ist das Gebäude um etwa vierzig Zentimeter abgesackt. Hinzukommt, dass der Turm nicht gleichförmig sinkt, sondern auf der Nordwestseite schneller absackt als auf den anderen Seiten und somit immer schiefer wird. Einige Besitzer haben ihre Luxusappartements fast fluchtartig verlassen, andere verkauften sie zum halben Preis. 
Dass Wolkenkratzer absinken, ist grundsätzlich nicht aussergewöhnlich, aber das Sinken des Millennium Towers setzt neue Rekorde.
Für das erste Jahrhundert seines Bestehens war ein Absacken von ca. zehn Zentimeter prognostiziert.
Grund für das Problem: Das Fundament wurde nicht genügend abgesichert. Anstatt den Turm mittels Pylonen auf dem etwas sechzig Meter unter der Erde liegenden Felsuntergrund abzustützen, hatten die Baufirmen die Pfeiler lediglich 25 Meter tief in den Sand getrieben. Ein weiterer Grund ist, dass Beton anstatt Stahl für den Bau verwendet wurde. Beton ist zwar günstiger, aber auch schwerer. Das Baudepartement von San Francisco hatte die Pläne gutgeheissen und muss sich nun vor Gericht rechtfertigen. Wie üblich in Amerika, prozessiert nun jeder gegen jeden. Alleine das Verlesen der Präsenzliste im Gerichtsaal dauert fast eine halbe Stunde. Mit von der Partei sind die Bauherren einer riesigen Untergrund-Bahnstation unweit des Towers, denen die Kläger den Schwarzen Peter zuschieben wollen. Angeblich sollen nun die Grabungen für das Absacken des Millennium Tower verantwortlich sein.
Und was geschieht mit dem Tower? Verschiedene sündhaft teure Lösungsmöglichkeiten werden erörtert: Einfrieren des Bodens unter dem Gebäude zur Festigung des Fundaments, ein Abbau der ersten zwanzig Stockwerke zur Reduzierung des Gewichts oder Bohrungen unter dem Tower zur nachträglichen Platzierung von Pfählen auf dem Grundgestein.
Quelle: NZZ vom 12.02.2018





 

















Trendwende am Markt für Renditeliegenschaften? 

Renditeliegenschaften befinden sich seit fast zwei Jahrzehnten im Höhenflug. Getrieben von tiefen Zinsen und einem zuwanderungs-bedingten Nachfragewachstum hat sich die Zahlungsbereitschaft vielerorts nahezu verdoppelt. Trotz steigenden Leerständen scheint der Bauboom im Segment der Mehrfamilienhäuser kein Ende zu nehmen. Und erstaunlicherweise trotz sinkender Marktmieten sind die Transaktionspreise weiter gestiegen. Wie kam es dazu? 
Im Transaktionspreiseindex für Mehrfamilienhäuser lässt sich ein ungebremster Auftrieb erkennen. Dieser Index beruht auf effektiven Handänderungen. In den letzten fünf Jahren haben sich die Preise vergleichbarer Objekte im Kanton Zürich um 40 % verteuert, obschon die Leerstände um 70 % gestiegen und die Marktmieten um 1.8 % gesunken sind. Haben die Zinsrückgänge und der Anlagenotstand die Zahlungsbereitschaft der Investoren derart angeheizt?
Die Statistik der Freihandelstransaktionen von Renditeliegenschaften im Kanton Zürich zeigt, dass die Zahl der Verkäufe in den letzten zehn Jahren insgesamt um fast 20 % zurückgegangen ist. Enthalten sind gemischt genutzte wie auch gewerbliche Liegenschaften. Bei letzteren war der Trend mit 43 % besonders stark rückläufig. Aber auch die Verkäufe von Mehrfamilienhäusern gingen um 16 % zurück.
Somit wird klar, dass die gestiegene Zahlungsbereitschaft für Renditeliegenschaft nicht alleine mit den gesunkenen Zinsen erklärt werden kann. Kleineres Angebot trifft auf grössere Nachfrage. 

Bietet der Transaktionsmarkt wenig Gelegenheiten zum Kauf von Bestandesliegenschaften, ist ein Ausweichen der Anleger auf Neubauten naheliegend. Deshalb haben in den letzten Jahren die Baubewilligungen für Renditeliegenschaften, die von institutionellen Investoren (Pensionskassen, Versicherungen, Stiftungen, Fonds und AG) beantragt wurden, markant zugenommen. Diejenigen für Privatpersonen nahmen dagegen nur leicht zu. Auf dem Markt für Renditeliegenschaften dürfte das Zusammenspiel von erhöhten Ertragsausfällen und früher oder später eintretenden Zinsanstiegen zu einer Trendwende führen. Wenn Anlagealternativen wieder attraktiver werden und die Preise für Renditeliegenschaften nicht mehr weiter steigen, kann es möglich sein, dass manche Immobilieneigentümer ihre erzielten Aufwertungsgewinne ins Trockene bringen möchten und verkaufen. Dieses mögliche Szenario dürfte mit stagnierenden oder sinkenden Preisen einhergehen. Ein unangenehmes Milieu - jedoch nur aus kurzfristiger Optik. Denn ein wiederbelebter Transaktionsmarkt dürfte den Run auf die Entwicklung von Neubauprojekten reduzieren und damit den Anstieg der Leerstände bremsen. Eine Trendwende bedeutet somit auch eine Normalisierung.
Quelle: NZZ vom 31.03.2018 


Schiefer Turm von San Francisco

In der erdbebengefährdeten Gegend von San Francisco an der Westküste ist man mit dem Bau von hohen Gebäuden vorsichtiger als in Manhattan. Während in New York mit dem 1931 erbauten, 381 Meter hohen Empire State Building bis 1972 das höchste Gebäude der Welt stand, war für lange Zeit der Rekordhalter in San Francisco ein Wolkenkratzer mit lediglich 133 Meter.
Doch die Tech-Euphorie in Silicon Valley löste in San Francisco einen Bauboom aus. So entstand auch 2009 an der Mission Street 301 in Mitten der Stadt der 58 Stockwerk hohe Millennium Tower. Es stehen den Käufern der 366 Prachtwohnungen 24-Stunden Concierge-Service, Fitnesscenter, Hallenbad, Weinbar, Privatkino, Dachterrasse, Spielzimmer für Kinder sowie ein Nobelrestaurant zur Verfügung.

Nun haben sich Risse in den Mauern bemerkbar gemacht, und es steht fest, dass der Turm jährlich um bis zu fünf Zentimeter in den Erdboden sinkt. Bis anhin ist das Gebäude um etwa vierzig Zentimeter abgesackt. Hinzukommt, dass der Turm nicht gleichförmig sinkt, sondern auf der Nordwestseite schneller absackt als auf den anderen Seiten und somit immer schiefer wird. Einige Besitzer haben ihre Luxusappartements fast fluchtartig verlassen, andere verkauften sie zum halben Preis. 
Dass Wolkenkratzer absinken, ist grundsätzlich nicht aussergewöhnlich, aber das Sinken des Millennium Towers setzt neue Rekorde.
Für das erste Jahrhundert seines Bestehens war ein Absacken von ca. zehn Zentimeter prognostiziert.
Grund für das Problem: Das Fundament wurde nicht genügend abgesichert. Anstatt den Turm mittels Pylonen auf dem etwas sechzig Meter unter der Erde liegenden Felsuntergrund abzustützen, hatten die Baufirmen die Pfeiler lediglich 25 Meter tief in den Sand getrieben. Ein weiterer Grund ist, dass Beton anstatt Stahl für den Bau verwendet wurde. Beton ist zwar günstiger, aber auch schwerer. Das Baudepartement von San Francisco hatte die Pläne gutgeheissen und muss sich nun vor Gericht rechtfertigen. Wie üblich in Amerika, prozessiert nun jeder gegen jeden. Alleine das Verlesen der Präsenzliste im Gerichtsaal dauert fast eine halbe Stunde. Mit von der Partei sind die Bauherren einer riesigen Untergrund-Bahnstation unweit des Towers, denen die Kläger den Schwarzen Peter zuschieben wollen. Angeblich sollen nun die Grabungen für das Absacken des Millennium Tower verantwortlich sein.
Und was geschieht mit dem Tower? Verschiedene sündhaft teure Lösungsmöglichkeiten werden erörtert: Einfrieren des Bodens unter dem Gebäude zur Festigung des Fundaments, ein Abbau der ersten zwanzig Stockwerke zur Reduzierung des Gewichts oder Bohrungen unter dem Tower zur nachträglichen Platzierung von Pfählen auf dem Grundgestein.
Quelle: NZZ vom 12.02.2018

 

Neues Wohngebäude in Vaduz wie von Geisterhand bewegt

In einem spektakulären Neubau in Vaduz werden wie von Geisterhand schwarze Paneele bewegt. In verschiedenen Formen strecken sie sich der Sonne entgegen, um viele Strahlen einzufangen. Alle fünf Minuten werden sie hydraulisch nachjustiert. In diesem sogenannten Plus-Energie-Haus befinden sich zwei neue Techniken:
- die automatische Nachführung von Paneelen je nach Sonnenstand und Wetter (auch Solar Tracking genannt)
- erstmals in diesem Massstab 'Phase Change Materials' (PCM), zu deutsch Phasenwechselmaterialien.
Phasenwechselmaterialien sind thermische Batterien, die Energie verlustarm und über lange Zeit speichern. Beim Schmelzen wird Wärmeenergie (Schmelzwärme) aufgenommen und beim Erstarren abgegeben. 
Wegweisend einen Beitrag für die nächsten Generationen zu leisten, war Idee und Ursprung des Experiments. Das Öko-Gebäude soll mehr Energie produzieren, als es verbraucht. Es sind keine Batterien installiert worden, denn die überschüssige elektrische Energie wird in das Stromnetz gespeist oder für Elektrofahrzeuge genutzt. Mit seiner Hilfe können sich vier benachbarte Gebäude gegenseitig mit erneuerbarer Energie versorgen. Geothermie, Solarenergie und Photovoltaik. Öl, Gas oder Fernwärme kommen nicht ins Gebäude. 
Die Paneele sind mit PCM gefüllt, um Wärme- bzw. Kälteenergie nutzbar zu machen und diese Energie im Gebäude zu speichern.  Latentwärmespeicher auf kleinem Raum für viel Wärme oder Kälte. Für das Marxer-Haus in Vaduz haben sich die Planer für Paraffin entschieden, das beim Übergang von einem in den anderen Aggregatzustand Wärme aufnehmen oder abgeben kann, weist eine 5mal höhere Speicherfähigkeit als Wasser auf. Die acht Kubikmeter Paraffin klappen sich je nach Heiz- oder Kühlbedarf auf und der Sonne oder dem nächtlichen Sternenhimmel entgegen. Sobald die Speicher geladen sind, legen sich die Flügel an das Gebäude, und die gespeicherte Wärme wird bei Entladen an die Frischluft der Wohnraumlüftung abgegeben. Die Heizflügel arbeiten im Verbund mit der Wärmerückgewinnung der Lüftungsanlage. Die Kühlflügel werden im Hochsommer oder bei Föhn eingesetzt. Beim Entladen des PCM wird die Kälte an die Raumluft abgegeben. Diese Kühlflügel auf der Ostseite des Gebäudes liegen tagsüber am Gebäude und werden nachts geöffnet. 

Die Südseite des Wohnhauses und das Dach sind mit Photovoltaikpaneelen versehen. Um die Stromgewinnung zu erhöhen, sind die Paneele an den 'Solar Tracker' gekoppelt, der die Sonnenstandskoordinaten der nächsten Jahrhunderte gespeichert hat und diese Daten an einen Motor weitergibt, der die Paneele in den optimalen Winkel klappt. Dem ist noch nicht genug: Die Anlage ist zusätzlich mit einer Wetterstation verbunden. Ist die Sonnen zu schwach oder der Wind zu stark, schaltet das System ab.
Das Mehrfamilienhaus hat übrigens zwölf Mietwohnungen mit zwei bis sechs Zimmern. Die Mietpreise bewegen sich im für Vaduz üblichen Bereich, obwohl die Baukosten hoch sind. Das Wohnhaus wird zwei Jahre lang evaluiert. Die Energiedaten des Hauses werden in den Wohnungen über Touchscreens sichtbar gemacht, weil dieses Feedback die Nutzer zur Reduktion des Energie-verbrauches motivieren kann. 
Quelle: NZZ vom 28.12.2017





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