töngi immoservice Wissenswertes

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Führung in Zürich ‘Europaallee, Zollhaus und Viaduktbögen’
Der Schweizer Immobilienschätzer Verband (SIV) hielt am 2. Juni 2021 erneut einen ‘Leckerbissen’ – eine Architektur-Führung der ARCHiTOUR durch die Stadt Zürich - bereit. Die Führung wurde fachkundig durch Frau Claudia Frigo Mallien durchgeführt.
Treffpunkt war der Europaplatz, von wo aus die Gruppe durch die Europaallee – ein lebendiger Stadtteil neben dem Bahnhof, der in 12 Jahren aus dem SBB-Areal entstanden ist - schlenderte.
Zwischen Hauptbahnhof und Lagerstrasse, zwischen Sihlpost und Langstrasse.

Kees Christiaanse, der renommierte Stadtplaner und ehemalige ETH-Professor hat die Europaallee wie auch die Hafen-City in Hamburg entworfen. Er setzte sich 2003 in seinem städtebaulichen Entwurf gegen die Konkurrenten durch. Er definierte denn auch Baufelder und Regeln, wie darauf gebaut werden soll und gab keine fertige Bebauung vor.
In einem Punkt ist er allerdings mit dem Ergebnis nicht zufrieden. Er findet es falsch, dass fast der ganze Boden asphaltiert wurde. Er hätte sich mehr Grün und einen Natursteinbelag gewünscht. Nur die Reihe Ginkgobäume auf beiden Seiten zäumen die zentrale Achse.
8000 Arbeitsplätze, 400 Wohnungen, 170 Hotelbetten, 4800 Studenten – Läden und Restaurants. Beim Stellwerk gelangen wir zum Herzstück der Europaallee – dem Gustav-Gull-Platz. Kinder spielen am ausufernden Teich – die Eltern sitzen an Tischchen direkt am Ufer.
Auf zwei Dächern im neuen Stadtteil, die 54 m hoch zum Himmel ragen, gibt es Insekten in einer Holzbeige; die Mauersegler haben eigene Nischen bekommen und auch Bienenstöcke sind vorhanden. 
Die Baufelder F und H konnten ebenso mit Wohnen I Büro I Retail und Hotel bestaunt werden. Verschiedene Stararchitekten haben sich hier verwirklicht. Die Architekturwettbewerbe für die Baufelder wurden durch Stars der Branche dominiert wie Max Dudler, David Chipperfield, Wiel Arets oder Gigon/Guyer. Über den Negrellisteg des Planerteams Conzett Bronzini Partner AG und Diggelmann und Partner AG ging es über die Gleise zur Wohnüberbauung Zollhaus mit kurzer Aussenbesichtigung. Der Negrellisteg wird denn auch von Kees Christiaanse als wichtiges Element des Projekts gesehen.
Nach einer kurzen Erfrischung schlenderte die interessierte Runde zum Röntgenplatz nach Zürich West, wo die Viaduktbögen mit realisierten Geschäften und Restaurants, inklusive Markthalle im 2010 mit eigenem besonderen Flair realisiert werden konnten. Abschliessend konnte das Gewerbehaus mit an der Fassade befindlichen Muscheln der Stiftung St. Jacob von aussen besichtigt werden. Caruso St John Architects, London, wurden damit beauftragt.

Nach einem 3-stündigen Fussmarsch löschten die Mitglieder des Schweizerischen Schätzerverbandes im Anschluss bei einem Apéro ihren Durst und verbrachten gemeinsam den Abend in Frau Gerolds Garten unter dem Viadukt.
Herzlichen Dank dem SIV für den gelungenen, interessanten Anlass. Es war schön, nach der coronobedingten schwierigen Zeit dies gemeinsam zu erleben zu dürfen.
Quelle: Architekturführung vom 02. Juni 2021  / NZZ ebenfalls vom 02.06.2021  


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Endlich ein angemessenes Zeichen der Rechtsprechung 

In einem neuen Leitentscheid hat das Bundesgericht nun erfreulicherweise entschlossen, seine Rechtsprechung und damit die Berechnung der 'Missbräuchlichkeit bei Wohn- und Gewerbemieten' anzupassen.
Als missbräuchlich gilt der Mietzins dann, wenn der Vermieter einen übersetzten, also zu hohen Ertrag erzielt. Kein sogenannter missbräuchlicher Ertrag unter Berechnung der Nettorendite seitens Vermieter darf neu angenommen werden, wenn die Netto-rendite den Referenzzinssatz um max. 2 Prozent übersteigt. Dies jedoch nur im Fall, dass der Referenzzinssatz 2 Prozent oder weniger beträgt. Heute liegt er seit längerer Zeit bei 1.25 %.
Bis anhin durfte die Nettorendite lediglich 0.5 Prozent über dem Referenzzinssatz liegen. Ausserdem darf das investierte Eigenkapital von früher 40 % nun neu 100 % an die Teuerung angepasst werden.

Diese neue Rechtsprechung trägt den seit Jahren tiefen Zinsen bzw. Referenzzinssatz Rechnung. Namentlich erwähnt wurden die Pensionskassen, für die nach der alten Methode ermittelten Mieterträge nicht ausreichend seien, um Renten zu bezahlen. Das gelte jedoch auch für die übrigen Eigentümer von Immobilien.

Bemerkung: Durch die Bevölkerungsentwicklung bis 2060 mit 1 Rentner auf 1.8 Erwerbende, steht dem Sozialsystem insgesamt leider eher schwierige Zeiten bevor. Der Leitentscheid ist auf jeden Fall für alle Vermieter begrüssenswert und angemessen.
Quelle: NZZ 17.11.2020/ct


Denn sie wissen vielleicht doch nicht, was sie tun?

Wie erwartet wurde im September 2019 durch die EZB (Europäische Zentralbank) angesichts der Konjunkturverlangsamung im Euro-Raum der Einlagensatz für Banken (von -0.4 % auf -0.5 %) noch tiefer angesetzt. Die wenigsten Ökonomen glauben, dass das billige Geld auf diesem Niveau noch etwas bewirken kann. Vermögenspreise würden jedoch weiter in die Höhe treiben und natürlich auch die Sparer belasten.
Nach Berechnungen kosten die negativen Zinsen die Sparer in Europa stolze 160 Mrd. Euro pro Jahr.
Langzeitwirkungen wie Zinseszins auf Sparguthaben und somit verfügbares Altersguthaben nicht berücksichtigt.
Die Zinspolitik belastet zudem langfristig das Finanzsystem. Die europäischen Banken haben gegenüber jenen aus den USA aufgrund der Zinsunterschiede einen Wettbewerbsnachteil von einigen Milliarden Dollar pro Jahr. Die negativen Zinsen führen in eine nicht einzuschätzende Welt – und dieses Mal weiss es die USA mit ihrer Notenbank etwas besser..
Quelle:NZZ/September 2019 


Strategien im Wohnungsmarkt

Zur Zeit befindet sich der Schweizer Wohnungsmarkt, abgesehen von Städten wie Zürich und Genf, in einem Umfeld mit steigenden Leerständen und rückläufigen Marktmieten. Möglich wurde dies durch die seit 2009 andauernde extreme Geldpolitik der Zentralbanken, die die Zinsen aufgrund verschiedener Interessen tief halten. Der einst festgelegte Aufgabenkatalog der Zentralbanken hat sich von den geld- und währungspolitischen Befugnissen zusehends erweitert. Eine extreme Geldpolitik über Jahre bleibt nicht ohne Folgen, sondern ruft weitere übertriebene Marktsituationen hervor.
Es wurde viel gebaut und somit ein Überangebot, vor allem im Mietwohnungsbau geschaffen. Steigende Leerstände sind nun die Folge und institutionelle Anleger (Pensionskassen, Versicherungen) können finanziell stärker auf das Überangebot reagieren (u. a. Mietzinsreduktionen) als es Privatanbietern möglich ist. In diesem Zusammenhang bieten wir individuelle Strategien im Bewirtschaftungs- und Leerstandsmanagement für Renditeliegenschaften an. Wir sind uns als Bewerter bewusst, dass hinsichtlich einer Marktbewertung eines Renditeobjektes sinkende Mieterträge und steigender Sockelleerstand einen tieferen Marktwert / Verkehrswert bedeuten.
töngi immoservice gmbh steht für heutige, kreative Strategien, die 'morgen' in einem veränderten Zinsumfeld Nachhaltigkeit bieten. Rufen Sie uns an, wir sind gerne für Sie da.
töngi immoservice gmbh/17.09.2019


Anlagesicherheit und Aufwertungsgewinne?


Die Immobilien als Vermögensbestandteil stellen in der Schweiz eine zentrale Grösse mit über 50 % des Anlagevermögens dar.
So werden häufig verschiedene Anlagemotive, wie Anlagesicherheit, Geldentwertungsschutz, Aufwertungsgewinn, Diversifizierung Anlageportfolios u. a. in diesem Zusammenhang genannt.
Im aktuellen Umfeld sollte jedoch mit etwas Distanz von Anlagesicherheit und Aufwertungsgewinnen gesprochen werden. Müsste in einem überhitzten Markt aufgrund mangelnder Alternativanlagen aktuell nicht korrekterweise eher von nahenden ‘Abwertungsverlusten’ gesprochen werden? Auch die Anlagesicherheit ist doch gerade nur so sicher, wie der gesamte Markt und somit Umfeld, solange dieser funktioniert und nicht fehlgesteuert ist?
Dass nun in diesem seit der Finanzkrise länger als gedacht mit Tiefzinsen (u. a. seitens EZB und somit SNB) ‘übersteuerten oder überregulierten’ Markt nun die hedonische Bewertung an Bedeutung gewinnt, scheint vielleicht zu überraschen. Es wird sich damit sozusagen rückblickend +/- 1 Jahr an dem überhitzten Markt orientiert im Sinne einer statistischen Vergleichswertmethode. An einem Markt, den es bislang so noch nie gegeben hat. Steigende Leerstände oder Mietzinsbeurteilungen, Mikrolagen werden deshalb verzögert in Bewertungen einfliessen.
Klug oder eher nicht? Darüber darf jeder selber entscheiden.  
töngi immoservice gmbh/10.05.2019


Kann es wirklich wahr sein, dass in absehbarer Zeit (+/- 2022) der Eigenmietwert für selbstbewohntes Eigentum wegfällt?

Im Parlament herrscht diesbezüglich Einigkeit. Die Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK) des Ständerates möchte denn auch den Verschuldungsanreiz eliminieren. Nun hat sie Mitte Februar über Vorschläge informiert, die sie in die Vernehmlassung geben will.

Für Eigentümer von Liegenschaften und Ferienwohnungen wird sich nach Abschaffung des Eigenmietwertes nichts ändern, da dieser nur für selbstbewohntes Eigentum abgeschafft werden soll. Eigentlich bei Zweitwohnungen nicht ganz nachvollziehbar, aber eine Konzession an die Gebirgskantone, die ansonsten mit höheren Steuerausfällen rechnen müssten.
Mit dem Wegfall wird im Gegenzug ein grosser Teil der Steuerabzüge abgeschafft. Vor allem die Abzüge für den Unterhalt soll ganz wegfallen. Bei den Steuerabzügen für energiesparende Investitionen, Umweltschutz und Denkmalpflege schlägt die Kommission vor, auf Bundesebene die Abzüge zu streichen, die Kantone dürfen sie aber beibehalten.

Bei den Steuerabzügen für Schuldzinsen sieht es allerdings etwas komplexer aus, weshalb die Kommission fünf Varianten in die Vernehmlassung gibt. Am besten sehen dabei die Varianten 1 und 2 aus, bei denen die Schuldzinsen im Umfang von 80 oder 100 Prozent der steuerbaren Vermögenserträge abgezogen werden können. Varianten 3 und 4 schmälern die Abzugsmöglichkeiten. Erlaubt wären sie nur noch im Umfang der Erträge aus Immobilien. Am wenigsten vorteilhaft ist Variante 5, bei der nicht nur die Hypozinsen abgeschafft würden sondern alle Schuldzinsen.  
Auf jeden Fall aber ist ein Steuerabzug für Personen, die zum ersten Mal Wohneigentum kaufen (Ersterwerberabzug) vorgesehen. In den ersten zehn Jahren können sie einen Teil ihrer Hypozinsen abziehen.

Im Sinne einer international vergleichsweisen hohen Hypothekarverschuldung in Relation zum BIP begrüsst töngi immoservice den geplanten Systemwechsel. Desweiteren würde dies ebenso die hohe Steuerlast für Wohneigentümer, die die Schulden abbezahlt haben, fairerweise reduzieren (z. B. Rentner).
töngi immoservice gmbh/04.03.2019
(Quelle: u.a. NZZ)  


Flexible Büroflächen im Trend

Flexible Office Spaces sind eine trendige Form der Büronutzung, bei denen die marktseitigen Angebote weiter anziehen. Dabei spielen die sogenannten hybriden Angebote eine bedeutende Rolle, da sie auf die Bedürfnisse der Unternehmen (Corporates) abzielen.

Angebote im Markt
Die Entwicklung in der Schweiz hinkt betreffend dieser 'Flexible Office Spaces' etwas hinterher. Der Anteil am Gesamtmarkt ist in den Städten Zürich und Genf mit 0.5 % nicht überaus gross. In Amsterdam hingegen, der Stadt mit der höchsten Konzentration weltweit, machen die flexiblen Büroangebote bereits rund 5.6 % aller Büroflächen aus. London liegt bei 3.7 %, andere europäischen Städte noch unter 2 %.

Trend setzt sich vor
JLL rechnet europaweit bis 2022 mit einem Wachstum dieser flexiblen Büroflächen von 25 bis 30 % pro Jahr. Die hohe Nutzernachfrage, die von etablierten Unternehmen ausgeht, macht dies möglich. Hintergrund dabei sind flexible Arbeitsmodelle und offene Arbeitsbereiche. Das sogenannte Hybridmodell vereint klassische Businesscentren (Privatbüros) mit den offenen Co-Working Flächen. Praxisbezogen lässt sich der Trend an Open-Space-Flächen von 10 bis 20 % Anteil ausmachen mit restlichem Anteil von Einzel- und Teambüros.

Attraktivität der Büroflächen steigern
Flexible Büroflächen können die Attraktivität und Vermietbarkeit einer Immobilie erhöhen. Mieter können im Bedarfsfall auf weitere Arbeitsplätze und Sitzungsräume greifen. Andererseits könnte das Geschäftsrisiko eines Mieters/Betreibers von flexiblen Büroflächen als grösser und schwieriger abschätzbar betrachtet werden. Auch diese Form unterliegt selbstverständlich dem üblichen zyklischen Abschwung mit rückläufiger Nachfrage. Daraus wiederum ergibt sich die Frage, ob diese Form bei einem Abschwung stark oder stärker davon betroffen sein wird oder im Gegenteil die Nachfragegruppe, um Kosten zu sparen, noch verstärkt darauf verbunden mit modernen Arbeitszeitmodellen setzen wird.
15.01.2019/ct (Quelle: NZZ) 






Besichtigung des höchsten Getreidespeichers in Zürich
Der Schweizer Immobilienschätzer Verband (SIV) lud am 26. Oktober 2018 zur Besichtigung des weltweit höchsten Getreidespeichers am Sihlquai in Zürich ein. Zeitgleich vollführte die Polizei am 118 Meter hohen Gebäude eine Spezialübung mit Abseilen, was die Immobilienschätzer und Anwesenden im Konferenzsaal auf 118 Meter Höhe bisweilen etwas ablenkte, zum Staunen brachte und ihren Atem stocken liess. Der Bau wurde uns seitens Architektin Frau Harder und Mühlmeister Herr Waldvogel mit viel Herzblut und auf sympathische Art und Weise näher gebracht. 

Frau Harder, Architekturbüro Harder Haas Partner AG, realisierte die Aufstockung des Getreide-speichers. Der seit 1943 bestehende Getreidespeicher der Swissmill AG wurde von vorher 46 Meter auf 118 erhöht.  Der Spatenstich erfolgte im Mai 2013, Inbetriebnahme im September 2016. Aufgrund der geologischen Gegebenheiten und Lage am Limmatufer wurden für die Pfahlgründung 49 Pfähle in 40 bis 45 m Tiefe in den Boden bzw. Felsen getrieben. Benötigt wurden 14400 m3 Beton und 2330 t Stahl. Das Vorhaben dauerte 981 Bautage. Geschaffen wurde zusätzliche Lagerkapazität für über 20000 t (Weizen, Roggen, Dinkel, Durum, Hefe und Mais). Zu den 46 bestehenden Zellen wurden 61 neue auf 107 erstellt.
Das Kornhaus wurde als Betonkubus in nur 21 Tagen betoniert, schlichter Beton ohne Dämmung zwischen 20-30 cm stark. Die Aufstockung erfolgte in der Gleitschalung. Diese verwendet man zur Erstellung von hohen Bauten. Die Gleitschalung wird mittels Kletterstangen ausgeführt, an denen die Schalungskonstruktion hochgezogen wird. Vorteil ist der schnelle Fortschritt, allerdings ist ein Schichtbetrieb rund um die Uhr notwendig. 
Der Mühlmeister zeigte den Interessierten die automatische Abfüllanlage, das Innenleben eines Speichers und natürlich die Mühlen. 
Bis zu 1000 Tonnen Getreide werden in der grössten Mühle der Schweiz täglich vermahlen und Mehle und Flocken hergestellt.
30.10.2018/ct (Quelle: Führung, www.bt-innovation.de, www.swissmill.ch)


Renditeliegenschaften als Sorgenkind

Vor ungefähr sechs Jahren  wurden die Banken verpflichtet, ihre Hypotheken mit mehr Eigenkapital zu unterlegen. Ausserdem drängte die Finma (Finanzmarktaufsicht) die Finanzinstitute dazu, ihre Selbstregulierung bei der Hypothekenvergabe zu verschärfen.
Dabei wurden die Amortisationsvorschriften verschärft und die Regel eingeführt, dass beim Erwerb eines Eigenheims zehn Prozent Geld (nicht aus der Pensionskasse stammend) vorliegen muss.
Gemäss heutigem Tenor halfen diese Massnahme, dass im Markt des selbstgenutzten Wohneigentums keine Überhitzung stattfand.
Hingegen sind bei den Mehrfamilienhäusern die Preise in den vergangenen zehn Jahren deutlicher mit knapp 60 Prozent gestiegen als bei den Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern mit 'nur' 40 bzw. 35 Prozent. Gleichzeitig wurde der Markt mit neu gebauten Mietwohnungen geradezu überschwemmt, was wiederum Einfluss auf die Marktmieten hat und diese unter Druck bringt.
Bei Renditeliegenschaften sind nur etwa die Hälfte der Transaktionen fremdfinanziert. Pensionskassen oder Versicherungen brauchen keine Hypotheken. 
Gemäss SNB und Finma würden die viele Liegenschaften zu hoch belehnt, während bei der Tragbarkeit immer öfter Ausnahmen gemacht würden. Nun kam im Juni seitens SNB erstmals der Anstoss, dass gezielte Massnahmen für die Hypothekarkreditvergabe im Wohnrenditesegment in Betracht gezogen werden sollten. SNB und Finma scheinen nun tatsächlich gemeinsam Druck für neue Eingriffe in den Hypothekar- und Immobilienmarkt zu machen.
(Quelle: NZZ vom 21.09.2018) 
Bemerkungen:
Mit Beginn der Finanzkrise und im weiteren Verlauf der Bankenkrise blieben die weltweiten Zinsen viel länger tief, als jemals zu Beginn im 2009/2010 angenommen. Damals wurde von einer Ausnahmesituation gesprochen, die 
Ausnahmemassnahmen erforderte, aber immer mit dem Verweis, dass die Normalisierung, also bei Wirtschaftswachstum weltweiter Anstieg der Zinsen (ausgehend von FED und EZB), unbedingt aus vielerlei Hinsicht zu erfolgen habe. Bis heute bald Ende 2018 sind die Zinsen nur wenig angestiegen, sind noch immer tief. Dass deshalb nun aufgrund dessen ein Bauboom erfolgte und noch immer Renditeliegenschaften gebaut werden, ist nicht weiter verwunderlich und die nur logischen Konsequenzen zeichneten sich bereits früher ab. Werden die Märkte von der letzten Krise in die nächste geführt? Aus diesem Blickwinkel ist es auch nicht weiter verwunderlich, dass die SNB und Finma die sich langsam abzeichnenden Wolken sehen. Ist die Schweiz im globalisierten Wirtschaftsumfeld gezwungen mitzuziehen, um im Anschluss national 'Pflästerlipolitik' zu betreiben? Nebenbei wuchs die Macht der EU über die letzten Jahre beträchtlich und wurde ausgebaut. Dabei versteht sich von selber, dass die Schweiz von einem gut funktionierendem Wirtschaftsraum abhängig ist und kein Alleingang in dem Sinn möglich ist. Was denken Sie darüber?     
 töngi immoservice gmbh
 / 21.09.2018


Besichtigung erster energieautarker Liegenschaft in Brütten ZH
Der Schweizer Immobilienschätzer Verband bot den Mitgliedern am 15. Juni 2018 einen besonderen Leckerbissen: Besichtigung des ersten energieautarken, solarbetriebenen und 9 Wohnungen umfassenden Mehrfamilienhauses in Brütten ZH.

Der Bedeutung energieautark, also kein Bezug von Energie von aussen (weder Stromanschluss, Gas, Öl oder Holz) wurde im Rundgang mit der hier nichtsdestotrotz notwendigen Technik schnell bewusst. Von Grundwasser (Wasser/Wasser) und Aussenluft Wärmepumpe (Luft/Wasser), Thermische Kollektoren (Photovoltaik), Compogas, Brennstoffzellen (aus Sonnenenergie im Sommer erzeugter Wasserstoff) gibt es eine Fülle von Energie, die gerade auch den Mangel an Sonne im Winter überbrücken muss.
Dass die Gebäudehülle mit hinterlüfteter Fassade aus Glas und 2 mal 10 cm Steinwolle und 17.5 cm Backstein und 14 cm Luftschicht sowie 3-fach Isolierverglasung besonders hochwertig isoliert sein muss, versteht sich ganz von selber.

Die Fassade sowie Dach (Dünnschichtzellen) nehmen über die Sonne Energie auf und produzieren Strom. Mit 110 Watt/m2 'produziert' die Fassade weniger als das Dach mit ca. 160 Watt/m2.
So zählt das Dach stattliche 512 m2 Fläche, die Fassade 470 m2. Selbst im Norden der Liegenschaft werden noch 50 % Energie geliefert. Zahlreiche Photovoltaik-Wechselrichter wandeln den Gleichstrom der PV-Module in Wechselstrom um. Die Lebensdauer eines Wechselrichters wird mit ca. 10-15 Jahren festgelegt. Eine Überspannungschutz PV-Anlage schützt die Wechselrichter und die Technik im Gebäude vor einer Überspannung (z. B. durch Blitzschlag). So wird zeitweise 20-30 mal mehr Solarstrom produziert als gebraucht. Grosse Batterien (Akku) speichern den elektrischen Strom kurzzeitig (zwei bis drei Tage). Über die Batterie findet der permante Ausgleich von Bezugs- und Produktionsschwankungen statt. 


Selbstverständlich gehört zum Konzept dazu, dass die Bewohner mittels Display und Verbrauchsangaben und einem Bonus-Malus System zum haushälterischen und sparsamen Bezug angehalten werden sollen. Die 4 s besagen denn auch: sammeln der Energie, speichern, sparsam sein und Sorge tragen. Dass die Abwärme der Wohnungen und Technikraum genutzt wird, versteht sich. Selbstverständlich sind die auch Küchengeräte besonders energiesparend.

Das Projekt beeindruckt sehr, zeigt jedoch gleichzeitig auf, was für Wärmeerzeugung in verschiedensten Facetten notwendig ist, um als Gebäude vollständig energieautark sein zu können.
Die hierfür benötigte Technik ist immens und hat seinen Preis. Dabei darf nicht vergessen werden, dass die Herstellung und Entsorgung der Wärme-/Stromerzeugung nach abgelaufener Lebensdauer folgerichtig in die Überlegungen einbezogen werden sollte. Der kostspielige Erneuerungszyklus und die dafür zu tätigenden Rückstellungen müssen ebenso in eine vollständige Rechnung integriert werden.

Herzlichen Dank dem SIV für die Organisation und der Umwelt Arena Spreitenbach für die professionelle Führung.
Quelle: Technische Angaben Besichtigung unter fachkundiger Führung Umwelt Arena Spreitenbach
31.07.2018/ct 

Mitglieder Schweiz. Immobilienschätzerverband

Zahlreiche Wechseltrichter

Wohnungslüftungsanlage

Technikraum

Essbereich in Musterwohnung

Helles Wohnzimmer

Wohnungsdisplay mit Verbrauchsangaben

Geschmackvolle Nasszelle




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